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當前位置：中國廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細內容 衡陽市東洲島開發(fā)策劃書 作者：唐坤 時間：2008-6-5 字體：[大] [中] [小]

    目錄
    第一章：背景分析
    一、宏觀背景
    二、衡陽介紹
    三、建設開發(fā)東洲的必要性
    四、旅游開發(fā)的原則
    第二章、理念策劃
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bsp;   一、總體形象定位
    二、文化內涵定位
    三、目標客戶定位
    四、市場角色定位
    五、項目功能定位
    六、建筑風格定位
    七、廣告詞創(chuàng)意
    第三章、品質策劃
    一、古色展示
    二、影視城的文化包裝
    三、名特風味小吃館
    四、豐富多彩的茶飲
    五、觀星望月亭
    六、古舊的水車
    七、春季花展
    九、體育競技及棋類比賽
    十四、東洲島晚鐘
    十一、書畫藝術展示廊
    十二、現(xiàn)代書吧
    十三、公益報欄
    十四、燈光藝術文化
    第四章、營銷策劃
    一、營銷理念
    二、營銷戰(zhàn)略
    三、營銷策略
    四、營銷階段
    第一章、背景分析
    對項目所處的背景進行分析，是項目策劃的前提和基矗對衡陽東洲島（即東洲藝術文化影視城，下同）的背景分析有以下幾個方面的內容。
    一、宏觀背景
    １、有專家指出，休閑比旅游的外延大一些，休閑比旅游更寬泛、更深刻，而休閑產(chǎn)業(yè)則是新千年全球經(jīng)濟的五大動力之一。在中國，以旅游、娛樂、服務、文化為支柱的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展極快，特別是在城市，休閑產(chǎn)業(yè)已成為城市經(jīng)濟繁榮的重要因素，成為經(jīng)濟投資的一部分。
    ２、經(jīng)濟的發(fā)展使人們超來越看重休閑（包括餐飲、娛樂、觀光、旅游等），中國人的法定假日休息日已有約１２０天，占了一年的三分之一（含帶薪休假），它預示著中國人休閑文化生活的黃金時代正在一天天的到來。
    3、還需要看到，由于歷史和現(xiàn)實的種種原因，導致了不少現(xiàn)代城市人精神生活空虛，沉溺于低級庸俗的休閑方式中，注重感官享受，缺乏文化內涵，比如與三陪小姐廝混、暴飲暴食、醉酒發(fā)瘋、沒日沒夜的搓麻將、斗地主、上網(wǎng)聊天、看暴力碟片等等，而文明、健康、科學的休閑對社會發(fā)展的進程有校正、平衡、彌補的功能，對提高一個城市的精神文明是大有益處的。
    4、江景開發(fā)（親水岸線開發(fā)）在中國正受到越來越大的重視，湖南東洲島一出手便震驚了西部與中國、以后將震驚世界。江河沿線的諸多城市都在大作江景文章，作為有 “雁城”美稱的衡陽理應有一番大的作為。
    二、衡陽介紹
    衡陽乃歷史名城，古稱衡洲，北依衡岳，南面五嶺，扼兩廣，鎖荊吳；是湖南省第二大城市，是一座具有2000多年歷史的古城；相傳大雁南飛，到此歇翅�；兀�故衡陽又雅稱“雁城”，衡陽自古為交通樞紐，軍事要塞，工業(yè)重鎮(zhèn)、物流中心、文化名城，旅游勝地，衡陽是名滿天下的生態(tài)福地——集山水洲城于一體的風景明珠，大雁回留的湖湘名城；氣候宜人的壽岳巨鎮(zhèn)，宜游宜居的寰中佳麗；文化重地——湖湘文化重要發(fā)祥地，偉大發(fā)明家蔡倫、思想家王船山、奇男子彭玉麟、一代女魂唐群英、硬漢烈士夏明翰、共和國元勛羅榮桓和言情大師瓊瑤的故鄉(xiāng)，鄴候、石鼓、船山等著名書院設壇的“文明奧區(qū)”，中國抗戰(zhàn)名城；宗教圣地——道教第三洞天福地，佛教南禪祖源；中華民族始祖神農(nóng)、祝融、帝嚳、大禹和螺祖駐足的神靈圣地。
    衡陽是國務院批準的湖南改革開放過渡試驗區(qū)，比較東北老工業(yè)基地享受優(yōu)惠政策的城市。全市總面積1.53萬平方公里，人口740萬人�，F(xiàn)轄衡南、衡陽、衡山、衡東、祁東五縣和耒陽、常寧兩市及珠暉、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五區(qū)。2005年接待游客350萬人次。
    衡陽電力資源充足。全市供電總覆蓋面積達100%，年供電能力為50億千瓦時，目前已建成220千伏安變電站5座，100千伏安變電站22座，35千伏安變電站84座。
    衡陽礦產(chǎn)資源也極其豐富。主要礦藏有金、銀、銅、鋅、煤、鹽、高嶺土、納長石等50多種，其中納長石儲量居亞洲之首，硼砂為華南獨有，高嶺土名列全國前茅，巖鹽為華南之完，是聞名遐邇的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”。
    三、建設開發(fā)東洲的必要性
    隨著省委對外宣傳建立文化大省的口號，身為歷史文化古城的衡陽這豐厚文化底蘊，豐富旅游資源。在前些年衡陽再外的形象不是很理想，這也影響了衡陽對外開放的形象，那我們還拿怎樣的新形象來面對呢？建設“雁城美好家園”、“歷史文化名城”是必然的，我們只有通過改變我們自身的形象來提高和擴大我們的知名度，而不是象以前一樣的壞名聲。用不了多久，特別是在新型文化城市的旅游新形象包裝完成后，衡陽的旅游經(jīng)濟將會有一個很大的發(fā)展，來衡陽旅游觀光的人會大大增加。
    所以我認為給衡陽建立一個新形象是必要的。開發(fā)東洲島，東洲位于距南岳七十二峰第一峰雁峰下4公里的湘江水中，北下湘江可到江口鳥島;南岳；洞庭湖及長江；南通郴洲東江。.東洲島是一狹長沙島，長1970米，南部稍寬，約210米，北端較高，紅色網(wǎng)紋土。據(jù)地質結構推斷，可能與湘江同年代形成，島西水面寬闊，島水面狹窄，遠望若長弓向東彎，故名東洲
    島上存有小羅漢寺，王夫之（船山）少年時曾讀書于島上，清光緒十二年（1885年）船山書院遷于島上，辛亥革命后，在此辦過古學堂、船山國學院、船山中學，1962年改為衡陽職工療養(yǎng)院。洲上土地平坦、肥沃，昔日遍植桃樹，每逢春暖，桃花怒放，似火如霞，與江水相映紅云成陸、錦浪悠悠，天然一幅桃浪圖畫�！凹毧礀|洲桃浪暖”，“東洲桃浪”為衡陽八景之一
    將東洲打造成衡陽的一個閃耀的明珠，來從新樹立衡陽歷史文化古城的新形象。預見GDP增長（附：衡陽GDP數(shù)據(jù)增長）
    四、旅游開發(fā)的原則是：
    a、必須保持東洲的本來面貌，不能對原有古建筑大肆破壞，否則效果適得其反；
    b、因東洲島位于南岳七十二峰第一峰雁峰下，環(huán)境保護也應該慎重對待；
    c、要突出東洲島和古城這樣的人與自然的和諧統(tǒng)一。
    有鑒于此，通過長期的調查和研究，并對該處的地理和自然文化的考察，編寫出東洲島開發(fā)項目的策劃書。從文化內涵、民風民俗、東洲環(huán)境、宗教文化等幾個方面作相應改進，使東洲得到良好的發(fā)展。
    3輻射效益：
    衡陽地區(qū)有很多景色優(yōu)美的地方，象耒陽現(xiàn)在正在籌建嚴沖竹海、東湖的溫泉；衡南的將軍島、江口鳥島；南岳古廟等等。只要將這些風景點連在一起組成一個賦有湘南特色的影視基地，這樣對我們衡陽的經(jīng)濟效益有很大的提升。
    第二章、理念策劃
    理念即理想、信念和觀念的總合，開發(fā)理念策劃的目的是為項目提供優(yōu)質的軟件。
    一、總體形象定位
    總體形象定位著重解決影視城在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問題。它必須迎合市場與社會發(fā)展的趨勢，立足于項目自身的資源優(yōu)勢，具有深度、廣度和高度和獨特性。
    經(jīng)過反復思索，認真提煉，大膽創(chuàng)意，我們定位出了影視城的總體形象：
    理性化描述：
    湘南文化影視基地
    【意義簡釋：
    １、這一總體形象表現(xiàn)了影視城鮮明的本質特征，又表達了它非凡的經(jīng)營氣魄，它預示著中國休閑文化領域的一顆新星即將在美麗的雁城衡陽升起。
    ２、它將成為影視城項目規(guī)劃設計、營銷推廣、物業(yè)管理和區(qū)域文化建設的指南，成為項目未來源源不絕的活動題材和原生動力。
    ３、它語言簡潔，內涵豐富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。
    4、這一描述主要是對內使用的，以是科學性為主的�！�
    感性化描繪：
    Ａ－湘南明珠。
    Ｂ－美麗雁城。
    【運用提示：
    1、它主要是對外宣傳使用的，努力在使用過程中使之形成衡陽人的口語是最重要的事。
    2、它是形象系列廣告詞中最重要的一個部分，有的情況下甚至可以作主題廣告詞用。
    3、政府要人及衡陽名流的對此的使用是最具有引導作用的�！�
    二、文化內涵定位
    在東洲影視城上，通過書法、繪畫、雕刻、文字等方式，展示湖湘文化以及現(xiàn)代休閑文化。因為現(xiàn)代城市休閑文化是與現(xiàn)代人生活內容、生命價值息息相關的文化，是現(xiàn)代社會文明的重要標志之一，其內容多彩多姿并不斷的與時俱進、創(chuàng)新發(fā)展，觀賞價值高，潛力大，又與影視城主題天然吻合。
    （請參見第三章：品質策劃。）     
    三、目標客戶定位
    區(qū)域定位——
    以湖南人為主，以國內各地人、衡陽周邊縣市人為輔，兼及海內外一切喜歡新興休閑文化的人們。
    身份定位——
    以廣大的影視愛好人士文化人士為主，同時，對中等收入及中偏高與中偏下之各階層人士也給予充分的關注，強有力的吸引。
    四、市場角色定位
    衡陽湘南文化休閑時代的創(chuàng)新者——
    作為一個建筑在衡陽湘南文化底蘊的休閑影視城，有責任為衡陽的休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)、江景開發(fā)作出創(chuàng)新性的貢獻，從而引導與帶動衡陽漫長的文化產(chǎn)業(yè)線的開發(fā)。
    湖南文化休閑時代的挑戰(zhàn)者——
    作為擁有歷史悠久和深厚文化底蘊的衡陽市來說，理應在文化娛樂開發(fā)上有一番大的作為，而影視城則是一個機會，抓住它做一篇創(chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在湖南文化創(chuàng)新史上留下絢麗的一筆。
    五、項目功能定位
    觀景休閑功能——
    在如此多元化的觀賞從過去；現(xiàn)在；將來；的近身體驗。本身就是一種難得的休閑享受，即使不參與只是觀賞散步那滋味也是令人心曠神怡的。
    文化休閑功能——
    影視城本身通過書法、繪畫、雕刻、文字等方式所展示的文化（靜態(tài)文化）是永遠有其魅力的，而影視城通過展覽、競技、表演等活動展示的文化（動態(tài)文化）則為其錦上添花。
    美食休閑功能——
    千米影視城最適合展示衡陽本地、湘南地區(qū)及川粵兩地的名特風味小吃，隨時讓游樂者大飽口福；而影視城精選引進的本地或川粵兩地的名牌餐廳酒樓，又讓中高收入的人士也慕名而來，又享受美食又享受美景，一舉兩得。
    茶飲休閑功能——
    臨江品茗，倚岸聊天，看夕陽西沉，望月出東山，任晚風輕拂，沐華燈彩輝，自古來便是人生一大樂事，在當今這個競爭激烈，性情浮躁的商業(yè)社會，這一休閑風光更是商界中人所向往的，也是其他各界人士所陶醉的。
    知識休閑功能——
    這將是影視城獨創(chuàng)的一種休閑功能，其重點是周末或周日的知識講座，來自于衡陽、湖南與外地的專家將為熱愛學習的衡陽市民提供新知識、新觀念、新信息方面的精彩講座，讓聽眾沉浸在知識的享受之中，心靈之樂無窮。
    購物休閑功能——
    影視城上的商品，應該與商場超市的商品截然不同，它應該是小型的、便攜的、有特色的裝飾工藝品之類的物品，有些就是現(xiàn)場制作的，如剪紙、泥塑、現(xiàn)場書法、棉花絲糠、衡陽桃片等，令游人專注觀賞，難舍難離，有時候參與一下制作，更會心情亢奮。
    娛樂休閑功能——
    經(jīng)過精心選擇的一批娛樂設施，將給影視城的佳賓游客帶來陣陣的歡聲笑語。最好是引進與休閑方式相吻合的娛樂設施，以便和影視城的主題相一致。
    運動休閑功能——
    這里所說的運動主要是指，除了開展水上運動、團隊合作拓展、體育的競賽、觀摩、學習與訓練后，還可引入具有地方特色的一些年輕人的運動，極限運動，CS對抗。條件許可的話，麻將競技運動也可適度開展。
    （其他還可能有一些功能將在以后的實踐中得到展現(xiàn)。）
    六、建筑風格定位
    吸取中國傳統(tǒng)士大夫階層的休閑性建筑——重點是水景影視城建筑的精華要素，與現(xiàn)代城市市民休閑方式的大氣、寬松、明快、舒暢等特色相結合，從而創(chuàng)新出一種融匯古今的新型人文江景影視城。
    七、廣告詞創(chuàng)意
    形象主題廣告詞——
    養(yǎng)身，養(yǎng)心，養(yǎng)性，養(yǎng)情。
    形象主題廣告詞延展——
    美景養(yǎng)眼，美食養(yǎng)生，休閑養(yǎng)性，文化養(yǎng)心。
    （注釋：
    一、這是對東洲島特色與功能最本質、最簡潔、最準確、最質樸的描述。
    二、四種特色與功能，層層遞進，節(jié)節(jié)升華，令讀者不能不心有所動。
    三、由于連續(xù)的排比句沖擊，能給人以強烈的詞語震撼。
    四、在有的情況下使用延展詞，使語義表達得更加清晰而完美。）
    形象系列廣告詞——
    東洲影視城－湘南明珠。
    東洲島－雁城最佳的待客廳。
    夕陽斜西下，湘南立明珠。
    滾滾紅塵中，悠然見東洲，
    千鳥駐江口，閑庭扎東洲。
    古迎北雁歇，今吸影視息。
    島如絢麗明珠，景似濃濃的香茶。
    生命因休閑而更精彩。
    悠悠七十二峰下，影視城天天有約。
    在休閑中尋找生命的真諦，于文化中發(fā)現(xiàn)生命的價值。
    提倡文明、健康、科學的休閑觀。
    一古，一今，休閑影視城讓你留連忘返；
    北一歸，南一逐，人文島景令我心曠神怡。
    …………
    營銷主題廣告詞——
    人氣旺，商氣旺，財氣旺。
    營銷系列廣告詞——
    東洲島，旺，旺，旺。
    影視城聚人氣，一鋪旺三代。
    投資湘南明珠，種下一棵搖錢樹。
    購買絕版東洲地段的門面，機會只有一次。
    讓商家的利潤與衡陽人的歡樂一同增長。
    第三章、品質策劃
    品質策劃主要指的是影視城硬件建設的策劃，其最核心的問題是創(chuàng)新，——首創(chuàng)性的、大手筆的創(chuàng)新，不然我們將浪費與愧對這一“湘南明珠”。
    雖然這方面主要由規(guī)劃設計專家來完成，但依據(jù)策劃理念提出的一系列重要的創(chuàng)新原則和具體的創(chuàng)新建議也是不可忽視的。最佳的效果是創(chuàng)新策劃與規(guī)劃設計兩者取長補短，相互輝映，完美融和。
    以下是具體的策劃創(chuàng)新內容。若在具體的設計施工中有所取舍，是正常的。     
    一、古色展示
    a、保留現(xiàn)在原有的清末民處的建筑風格，將現(xiàn)有的羅漢廟改為誅子廟，保留一部分菜土地。將島上現(xiàn)有的桃景鞏固，將島上現(xiàn)有的民居整改為具有湘南特色的水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)。建筑規(guī)劃應以仿古建筑和古典民居為主體風格。建立一個具有湘南文化氣息的小鎮(zhèn)。
    b、鎮(zhèn)中已經(jīng)恢復了古代打更的報時方式，這很據(jù)特色，但其它方面也應有配套措施，鎮(zhèn)內建議以紅燈籠為主作為店門口照明，客棧、商鋪就在燈籠上寫店名，并且要用匾作招牌，才能突出古意。
    c、因東洲是四面環(huán)水，不一自駕或乘車。停車場和乘車點就要建在離鎮(zhèn)對岸的地方，東洲內絕對不允許在現(xiàn)代化的機動車通行，這樣既對環(huán)境保護有利，又突出“古”的物色。鎮(zhèn)內可用滑軒、橋子等交通工具。
    鎮(zhèn)南面是一片原始生態(tài)林，那是絕對不能破壞的。但我們可以在里面建設有現(xiàn)代特社的項目。如拓展中心；眼下最流行的SC對抗訓練。
    出林區(qū)是一片沙灘，那里可以建設一個現(xiàn)代話的沙灘娛樂中心。和水上運動俱樂部。
    d、建設環(huán)保項目，對參與旅游開發(fā)的企業(yè)收取環(huán)保配套建設費用，或對其建設項目強制執(zhí)行一定比例環(huán)保投資。盡快搞好排污、垃圾處理系統(tǒng)，避免因旅游開發(fā)而引起對自然的污染，使項目不能持續(xù)發(fā)展，要堅持走持續(xù)發(fā)展之路，既利于環(huán)保又突出東洲特色。
    二、影視城的文化包裝
    以東洲的文化內涵，其文化形象包裝的主要內容有：
    １、壁畫或柱畫：都市休閑百態(tài)圖。
    ２、藝術群雕：不朽的琴棋書畫。
    ３、景觀小品式名言書法：內容是關于休閑養(yǎng)生、身心健康的。
    ４、雕塑：休閑時尚人物。
    ５、經(jīng)常更新內容的幽默漫畫長欄……
    三、名特風味小吃館
    湖湘各地的名特風味小吃都有數(shù)百種之多，精選一批入住影視城，那是會大受市民和游人歡迎的。外地的甚至海外的也可適當引入或逐步引入。
    四、豐富多彩的茶飲
    既有高中檔的茶樓，也有低檔的茶館；既有中式茶樓，也有西式的酒吧、咽啡廳；既有傳統(tǒng)意義上的午茶與晚茶，也有新開辟的早茶和論述茶；既有純粹的品茗聊天，也可以輔這于棋牌娛樂……總之，茶飲是影視城的重頭戲之一，在硬件上要有充分的考慮。
    最好有一些仿竹型的茶樓，在其間夾入粗獷的真竹，使人真假難辨，有自然趣，有親切感。為了提高檔次，可以考慮引入日本茶道、臺灣茶藝等。
    五、觀星望月亭
    設計一兩處高一些的地方，在那里架設一個天文望遠鏡，可以讓游人在那兒遙望星空，也算一種科普知識的普及。也可設計一個露天的茶座，以供人們中秋品茗賞月（原來的兩個水塔可以改造后利用）。
    六、古舊的水車
    島上靠水的地方，巨型的木制水車，在涪江的流動下緩緩轉動，生生不息。突出衡陽的歷史源遠流長，寓意本影視城是超越歷史，超越地理的傳世之作。
    它們仿佛美文中的閑筆，閑即不閑也。
    七、春季花展
    １０００多米的影視城，如果要在每個季節(jié)突出其季節(jié)的特色，最佳的就是花展。屆時可以發(fā)動衡陽市民參與（如舉辦春花節(jié)或春花賽），那聲勢更大了，許多市民不想來都不行了�；ㄕ箷r再輔之以奇石、盆景展，那就更迷人了。
    （可以考慮與北碚靜觀、壁山丁家等花木生產(chǎn)基地確定成合作伙伴關系，使花展有雄厚的物質基矗）
    九、體育競技及棋類比賽
    這里所說的運動主要是指，除了開展水上運動、團隊合作拓展、體育的競賽、觀摩、學習與訓練后，還可引入具有地方特色的一些年輕人的運動，極限運動，CS對抗。條件許可的話，麻將競技運動也可適度開展。
    除了傳統(tǒng)的圍棋、中國象棋、國際相棋外，還可引入寧夏的方棋。棋牌館的棋子質量要好，棋盤質量要精，要有一些能夠舉行國際級甚至國際級大賽的好棋子，好場地。
    面積不要太大，多搞一些區(qū)域性的競賽活動，應該獲得湖南棋院與衡陽本地棋界人士的幫助。
    十、燈光藝術文化
    影視城是展示燈光藝術文化的最佳場地，建議統(tǒng)一設計影視城的建筑燈飾，以霓虹燈（包括大型廣告霓虹燈飾）為主體，輔之于豐富多彩的各類燈飾（少不了彩色探照燈），讓影視城成為燈火千米夜如晝的影視城，也為創(chuàng)辦文化性燈會準備好物質條件。
    需要注意的是，影視城的燈光布置，以在影視城觀賞美麗迷人為主要目的。
    （作為夜景燈光工程，可以爭取政府給予一定的用電補貼。）
    十一、書畫藝術展示廊
    也許，千米影視城是最適合于做書畫藝術展示廊的了，而書畫藝術的欣賞、宣傳與普及，正是休閑走向新時代的趨勢之一，所以，在硬件上要先作好充分的考慮，能夠保證書畫藝術展（節(jié)）的能夠在不利的氣候條件下也能順利進行。
    十二、現(xiàn)代書吧
    書吧是文化休閑的重要方式之一，是有志有為的年輕人喜愛的地方，是區(qū)域文明進步的象征之一，影視城作為現(xiàn)代休閑方式的倡導者，理應建設一個現(xiàn)代風格的書吧，也會是越來越有市場的。
    十三、公益報欄
    主要的有一個免費的報紙宣傳欄，上面貼有湖南六大主報、外地四大主報（參考消息、南方周末、文摘周報等）就夠了，就足以吸引許多市民每天前來了。
    該欄花費不大，效果卻很好，理應得到政府宣傳部門和新聞媒體的支持。
    （資金來源還可以考慮用廣告回報的方式解決，自己不花一分錢。）
    十四、東洲島晚鐘
    影視城設一古銅鐘，每天在晚間一定的時間敲響（鐘聲一定要響亮而又溫和悠長，優(yōu)美動聽），是具有不可言說的特殊韻味的。久而久之，就會形成兩岸人們新的聽覺美感和習慣。
    （鐘的設計、鑄造、首敲儀式可合起來做一篇公關文章。）
    第四章、營銷策劃
    理念策劃為營銷策劃指引了方向，品質質劃為營銷策劃準備了物質條件，營銷策劃將以創(chuàng)意智慧為核心，顯示自己的英雄用武之地，使影視城開發(fā)者的及各方的美好心愿得以實現(xiàn)。
    以下的營銷策劃，是以原則性、指導性為主的，每一階段的實施中都只能視情而作具體的操作策劃，但不能背離大的原則。
    一、營銷理念
    營銷理念即營銷的理想、信念與觀念之總和，每一個營銷人員都應該銘記在心，成為強大的精神動力，成為創(chuàng)新智慧的來源。內容如下：
    我們不僅是在開發(fā)一個屬于衡陽的湘南文化影視城，我們更是在開創(chuàng)一樁屬于中國的現(xiàn)代休閑文化事業(yè)。
    在這樣一樁非同凡響的事業(yè)面前，我們所有艱辛的付出都是值得的，有價值的，無怨無悔的。
    二、營銷戰(zhàn)略
    營銷戰(zhàn)略是事關全局性、根本性、長遠性的指導方針，是制定營銷策略的理由或原因，一旦確定，就不要輕易變動。內容如下：
    以倡導現(xiàn)代休閑生活為核心，以組織休閑文化活動為重點，堅持精品原則和創(chuàng)新原則，聚集人氣，引發(fā)商機，最終達到影視城形象迷人、商業(yè)用房脫銷、持續(xù)經(jīng)營成功，多方同步共贏的理想目標。
    三、營銷策略
    營銷策略即營銷戰(zhàn)略指導下的計謀與謀略，它雖由營銷戰(zhàn)略所規(guī)定，是對營銷戰(zhàn)略的進一步細化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對戰(zhàn)略進行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實現(xiàn)。內容如下：
    １、傳播形式的重點是創(chuàng)新性活動
    以少而精為原則，適當打一些戶外廣告、車體廣告、報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡廣告，把重點放在公益性、公關性、文化性的活動廣告上，形成強大的口碑廣告。
    活動必須有所創(chuàng)新，有時需要大創(chuàng)新，這是必須堅持的一個原則，平庸無為的活動寧愿不搞。
    許多創(chuàng)新型公關文化活動的原則爭取收支平衡，最好能賺上一點，最差也要少虧一點。
    ２、充分利用各種假節(jié)日
    比如母親節(jié)，就可以用”讓母親休息一下吧“的主題。婦女節(jié)、教師節(jié)、父親節(jié)、兒童節(jié)、情人節(jié)、勞動節(jié)等都可以臨時推出新的休閑活動主題，火爆它一把。
    這類活動是長期的，只要不斷的創(chuàng)新，市場就會不斷的擴展。
    ３、把握好市場推廣的節(jié)奏感
    這些年的這方面的教訓太多太深刻了，那種開業(yè)初期火爆不久便門可羅雀的經(jīng)營景觀在很大程度上便是節(jié)奏感把握不好的結果。這方面一定從顧客心理和市場實際出發(fā)，以追求長期的、持續(xù)性的發(fā)展為原則，精心策劃營銷階段，寧可先稍低潮一點而逐漸聘一波波新的高潮，也不可一下子耗盡了競爭力的精華，最后不得善終。
    ４、兩張牌分開打
    影視城項目在衡陽營銷的時候主要打休閑牌，因為衡陽人到那里是不能叫旅游的。在湖南主城區(qū)及其他地方則主要打旅游牌，——休閑觀光旅游牌，不能沒有區(qū)別。
    ５、明確堅定的經(jīng)營思路
    在統(tǒng)一規(guī)劃設計、經(jīng)營整體策劃、經(jīng)營與管理相結合的前提下（經(jīng)法律合同認定，不準隨意變更）將商業(yè)門面全部出售，然后統(tǒng)一進行物業(yè)經(jīng)營管理或委托專業(yè)化的物業(yè)公司來進行管理，以保持經(jīng)營的連續(xù)性、整體性、長期性和雙贏性。
    ６、實行銷售合同條款限制
    對購房者施于嚴格的合同條款限制是有必要的，這也是許多商鋪銷售教訓所告訴我們的真理。應該規(guī)定，購買者在用途限定的區(qū)域內只能進行相應內容的經(jīng)營，不得亂來。
    （具體的條款還得舉行專題會議研討，這件事決非小事，必須慎之又慎。）
    ７、慎重承諾，有諾必踐
    不要輕易作承諾，尤其不要作過多的、過頭的承諾，因為這只會圖一時快意而埋下可能的隱患（數(shù)十萬平米的花園住宅就在旁邊使這一隱患更為可怕），盡量只作做得到的進行承諾。但一旦承諾了的就應該做到，有時多付出一些代價也是必要的。
    由于第一條的限制，第二條的風險就會小得多。
    四、營銷階段
    （請見附件１：東洲島商業(yè)用房營銷整體策劃方案。
    附件２：東洲島商業(yè)用房營銷第一階段運作策劃方案。）
    （內容略。）